みんな気になるよね…
こんにちは、ちぇぶです。
借金1,000万円から資産5,000万円を築いたワーママ投資家です😊
投資歴10年目になりますが、NISAでの投資はもちろん、現物の不動産投資やらアンティークコインやら海外の不動産投資など、色々な投資を試してきました。
「とりあえず実際にやってみる精神」で試してみた中で、私が特におすすめしている投資は…
✅投資信託の積み立て(NISA口座使用)
✅クラウドファンディング投資
✅クロス取引
です。その中でも、最近特に注目してるのが「クラウドファンディング投資（以下クラファン投資）」です。
でも最近よく聞かれるようになったのがこの言葉。
「クラファンって最近、遅延多くない？」
確かに、遅延が増えている印象はあります。
でも、ここでちょっと待ってほしい。
実は、「クラファン投資の遅延」とひとくちに言っても、すべてが“危険”というわけではないんです。
今日は、フォロワーさんからも質問の多かったこのテーマ、
「前向きな遅延」と「後ろ向きな遅延」についてわかりやすく解説します！
遅延には2種類ある
まずは基本から。
クラファン投資では、投資先の事業が完了してから、元本＋分配金が戻ってきます。
ところが、さまざまな事情で「予定日にお金が戻ってこない」ケースも。
この“遅延”は、大きく2つのパターンに分かれます。
前向きな遅延
前向きな遅延とは、「リターンを高めるため」や「やむを得ない事業進行上の理由で発生する遅延」のこと。
例えばこんなケースがあります。
・建築中に想定外の柱が見つかって、工期が伸びた
・役所の手続きや許認可が遅れている
・当初より高値で買ってくれる他の売却先が現れ、交渉に時間がかかっている
全て、このようなトラブルの後に、問題なく分配金が増えて戻ってきて運用が終了した例です。このような遅延は、資産の価値が高まって結果的に分配金が増える可能性があるもの。
そして、報告もしっかりしている場合が多く、「あと何ヶ月で完了予定です」といった進捗が出やすいのも特徴です。
一方で、前向きな延長ではあるものの、運用終了までの期間が読みにくい場合もあります。
・利権関係で揉めている
・テナントの退去が遅れている
など、対ヒトや対企業とのトラブルの場合は解決までの時間が読めません。その辺りは事業者の力の見せ所ですが、COZUCHIがこの分野の第一人者であります。
COZUCHIは普通の事業者が入りにくい、トラブルを抱えた物件を真っさらな状態にして大きく利益を出していることが多いです。
なのでファンドページを読んで、上記のような延長があらかじめ予想できる場合は、運用期間が延長するリスクも頭に入れて投資をするようにしましょう。
一般的な不動産投資と、COZUCHIやFUNDIのような土地開発型のクラファンはスキームが違います。
【一般的な不動産投資スキーム】
・一棟マンションやアパートを建てて家賃収入を得るor売却する
・ワンルームタイプの家賃収入で利益を出している
・古い建物をリフォームして売る
こちらのタイプのファンドの方が、お金の流れが単純でわかりやすいのですが、リスクが低い分利回りはそこまで大きくないのが普通です。
CREALやFANTAS funding、三井物産グループ運用のALTERNA(オルタナ)などの事業者がこの様なシンプルな投資が得意です。
不動産クラファンはどうしても利回りが高いファンドが人気になりがちですが、人気＝安心ではありません。利回りの高さはリスクをとっているからこそです。
投資資金が少ないうちは、特にCREALやFUNTAS funding、ALTERNAのようなシンプルなファンドへの投資割合を上げておくと良いと思います。
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後ろ向きな遅延
■ 後ろ向きな遅延
一方、後ろ向きな遅延は、「お金が戻ってくる見込みが薄くなっている状態」です。
例えば…
・投資先の会社が事実上の経営停止に近い状態
・保証会社が機能しておらず、カバー不能になっている
・説明があいまいで、投資家へ公開されている情報が少ない
この場合、運用期間の“延長”という名目で時間が過ぎていきますが、最悪の場合、元本割れの可能性も出てきます。
実際の事業者の例を見てみよう
実際に私も使っている、またはチェックしてきた主要なクラファン投資サービスを見ながらそれぞれの“遅延の性質”について整理していきます。
COZUCHI(コズチ)
遅延の性質：前向きな遅延が中心
○一部の案件で延長は出ているが、理由や進捗の報告が丁寧
○運用延長期間分の利回り上乗せの対応が行われることもあり、信頼感あり
○遅延しても、「なぜ」「いつまでに」が明確になっているケースが多い
実際に運用延長になっても、現在までの実績では全て正常に戻ってきています。
また、優先劣後割合の劣後割合(事業者自身の出資比率)が高いファンドが多いので、投資の失敗はCOZUCHI自身にもダメージがあります。その分、自分ごととしてファンド運用をしてくれる側面があります。
LEVECHY(レベチー)
遅延の性質：前向きな遅延が中心
○遅延の理由を説明会などを開いて丁寧に説明している
○倒産隔離システムがあるので、レベチーの経営状態には左右されにくい
× レベチーとしては最大の募集金額を募集していたファンドで遅延が発生している
不動産投資を主戦場にしてきた運営陣なので、プロの手腕を信じて待っている状態。ただ、レベチーの得意なスキームは「リノベーションして価値を上げて売り抜く」というものなので、遅延が発生している観光地のリゾートファンドの売却ノウハウをどこまで持っているかが未知数です。
ここに来て初めての遅延ファンドのトラブルをどう解消していくのか、今後に期待しています。
ヤマワケエステート
遅延の性質：後ろ向きに近い遅延が目立つ
× 複数のファンドで遅延が続いている
× 運用延長ではなく、償還日当日の遅延報告など事務手続きの怠慢が目立つ
× 内容説明がざっくりとしていてフォロー体制が薄く感じる
× 劣後割合が0のファンドもあり、リスクは全て投資家が背負っている
Xや掲示板で騒がれていますが、あることないことも多く書かれているので、精神衛生状良くないので見ない方がいと思います。(私は情報発信者として責任を感じているのでかなり追っていますが…)
私自身も少額ですが投資をしています。トラブル発覚後も最新ファンドが集まっているのは、むしろWeCapitalの経営としてはプラスなので安心材料です。
ハイリスクハイリターン型なのは承知していましたが、ここまで複数のファンドで遅延が発生してしまうのは想定外でした。
分散投資の大切さを実感しています。
一刻も早い遅延ファンドの償還を願っています。
運営会社のゴタゴタが落ち着くまでは、私は新規投資は控えるスタンスで見ています。
クラウドバンク
遅延の性質：後ろ向きな遅延が発生中
過去に行政処分をくらっていたクラウドバンクに関しては、私はフォロワーさんに紹介していなかったのですが、最近インスタでも紹介している発信者が出てきたので、投資している方も少なからずいらっしゃるみたいです。
現在、再生可能エネルギー系の会社の倒産による遅延が発生しています。
倒産時に頼りになる肝心の保証会社(上場会社の子会社)がなんと「ハンコを押した覚えが無い」と主張していて、訴訟が長引いています。
しかも、「不動産担保型」というタイトルのファンドに関しても、実は中身を見たら同じ会社への投資も混ざっていたということもあり、遅延中のファンド数がなんと63件もあります。
クラファン業者としては老舗なので、正常償還数(割合)としては808件(93％)ありますので、詐欺を働いている悪質な会社というわけではありません。ですが、遅延ファンドの訴訟が解決しない限りは私は新規投資は控えるスタンスです。
まとめ
そもそも、不動産のように数千万円〜数億円が動く投資では、不測の事態はつきものです。
- ・人件費や資材費の高騰
- ・建設業界の人手不足
- ・契約関係のトラブル
- ・テナント退去の遅れ
など、1つでもトラブルがあれば、スケジュールがずれ込むのは当然です。
(私にような弱小飲食経営者でも実感しています…)
だからこそ、業者選びとして大切なのは、“遅延があるかないか”ではなく、“その理由と向き合い方”だと思っています。
最後に、私がクラファン投資を選ぶときに意識している“3つの判断ポイント”をシェアします。
① 遅延が発生したとき、進捗報告があるか？
→ 報告が丁寧で、進捗が毎月把握できるなら前向きな遅延。
報告がなかったり、「〇〇により延長します」だけなのは不十分に感じる。
② 延長の理由に“投資家メリット”があるか？
→ 高値売却を狙った延長、手続きの透明性確保などはOK。
→ 単なる売れ残り、企業の経営難などならリスク大。
③ サービス全体として、情報開示と対応姿勢に信頼があるか？
→ 結局、これは運用者の誠実さです。
最後に：それでも私はクラファン投資を続けています
クラファンもあくまで投資。魔法の玉手箱ではありません。リスクはあります。遅延もあります。
でも、そのリスクが“見えているかどうか”で、投資は大きく変わる。
株式投資においても、上場企業の粉飾決算などを素人が見抜くのは困難です。(例：東芝の粉飾決算事件)
東芝が粉飾決算をしていたからと言って、「他の企業への株式投資も辞める」という判断をする投資家はいないと思います。(それが原因で資金が枯渇している場合は除く)
予期せぬ遅延や元本割れがあったとして、それで「クラファン投資を全部を辞める」という理由には私はならないと思います。
クラファン投資を紹介し始めた時からずっと強調していますが、
大事なのは複数の事業者、ファンドに分散投資をすることです。
不安を煽るような紹介はしたくないから、こうしてフォロワーさんには詳細に正直にお届けしてます。
この記事が「私もちょっとクラファン投資気になってた」「もう投資してるけど、今後が不安」という方の参考になれば幸いです。
必要以上に不安になることはありませんが、利回りだけを見て何も考えずに投資するのは、もうやめましょう。
またこちらの記事をアップグレードしましたらインスタでお知らせします。
