不動産クラファン投資するなら知っておきたい4つのこと

クラファンに1,000万円以上投資・10社以上登録するクラファンマニア・ちぇぶが解説♪

銀行に預けるだけではなかなか資産を増やせないこのご時世…。
資産を増やす選択肢の1つとしてオススメなのがクラウドファンディング！

最近、注目度がどんどんあがっているから、気になっている人も多いよね！

今回は、不動産クラファン投資するなら知っておきたい4つのことを徹底解説！
さらに、クラファンマニアの私が厳選したおすすめのクラファンサイトも紹介♪

不動産クラファンって何？
投資する前に知っておきたい4つのこと
- 4つのチェックポイント
おすすめクラファン
クラファンのよくある質問
- 投資する前に…
- 投資した後は…
最後に…

不動産クラファンって何？

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラファンこと不動産クラウドファンディングは、固定利回り投資。
株のようにドキドキする値動きは無く、ファンドに応じてあらかじめ予定利回りが決まっているよ。

運用はクラファン事業者がやってくれるから、私たちはお金を預けたらあとは返ってくるのを待つだけ！
値動きなくほったらかしで投資できるので、投資初心者さんにもおすすめだよ。

ファンドによっては投資特典で優待がもらえたり、口座開設や投資金額に応じてアマギフがもらえることも！

株みたいに値動きに一喜一憂せず、安定した投資でお金を増やせる！
クラファンは究極のほったらかし投資♪

クラファン投資の仕組み

みんなでお金を出し合って一つの土地や建物に投資・運用。
その利益を分配金としてもらうよ！
個人では買えない金額の物件に投資できちゃうのもワクワクするポイント♪

みんなで１つの投資対象に投資をするから、少額からでも投資できるのが嬉しいポイントだよ。
最低投資額は、サイトによって違うけどなかには1円から投資できるサイトも。
いきなり大きな額を投資するのは怖いという人もチャレンジしやすいよね。

少額から不動産に投資が出来るのが、不動産クラファンの魅力だよ♡

クラウドファンディングの種類の例

・不動産クラウドファンディング → 投資対象が不動産のもの
・融資型クラウドファンディング → 企業にお金を貸し付けるタイプ

クラファン投資の魅力

①カンタンに投資できる！

クラファン投資はカンタンなのが魅力！
投資したいファンドにタップして、出資ボタンを押すだけ。

運用期間が終わると、年利分増えて戻ってくるよ。

株価が暴落した時に、値崩れしにくい不動産を少額でも持ってると心の支えになったりもするよ！

②短期間で増えて戻ってくる！

NISAは将来のためのお金、クラファンは今を豊かにするお金が増やせるのが魅力。
ファンドによって異なるけど、1か月～36か月などでお金が増えて戻ってくるものが多いよ！

私は複数のサイト・ファンドに投資して、毎月分配金をもらってる♪
戻ってくる時期が決まっているから、未来の計画が立てやすいのも良いよね！

しばらく(1〜3年程度)使う予定のないお金が銀行口座に眠っている人にはピッタリな投資方法です。

投資する前に知っておきたい4つのこと

4つのチェックポイント

クラファンならどこに投資しても良いの？

ほったらかしでカンタンに配当金をもらえるクラファン投資だけど、投資である以上もちろんリスクはあります！
何も確認せずに投資すると、損してしまうかも…。
リスクを減らすためにも、投資をする前に知っておきたいことを4つ紹介するね！

ポイント① 投資先の安全度

投資するのはどんな物件？

投資するなら絶対に知っておきたいのが自分が何に投資するのかということ。
各ファンドには投資先の情報などが詳しく書いてあるので、しっかり読んでおこう！
投資のポイントやリスクへの対策も確認してね！

投資先の立地は最低限チェックしたいところ。
ちぇぶは「観光地のホテルファンド」への出資にはあまり偏りすぎないように注意してるよ。コロナみたいなことがいつまた起きるかわからないし、観光地ってブームみたいなところもあるから、今が人気だからといってその人気が年単位で続くとは限らないんだよね。
(熱海みたいに再燃する場合もあるけど…)

反面、住居用の場合は「コロナになったから引越ししよう」「景気が悪くなったから引越ししよう」とはなりにくいよね？
だから数年後の価値の予想がつきやすい。これは不動産クラファンに限らず、J-REITにも言えることだよ。

立地最強で富裕層の住居用だと、私は積極的に応募してる。8月に募集していたGATESの三田ガーデンヒルズなんかはかなり堅い投資先だったんだよね〜。

あとは、ファンド組成の目的には注目するといいよ。
ただ単に賃料収入メインの「インカムファンド」だったら、周辺の賃貸需要があるかの把握は必須。都心部じゃ無くても、学生街や大病院が近くにあったら需要は落ちにくいよね。さらに、賃料収入メインだと遅延もしにくいよ。ただし利回りは低くなる傾向にある。

利回りが高くなるのは、売却益狙いの「キャピタルゲインファンド」。この場合は売却先を見つけるにも時間がかかるし、利権関係が絡んでくると長引く可能性もあるから気をつけよう。
COZUCHIやGATES、利回り不動産なんかはこっちのタイプのファンドが多め。
高利回りということはそれだけ遅延リスクがあるということも理解しておこう。

最近流行りのらくたまは、インカムを取りながらキャャピタルも狙いに行っているので、利回りも6％とミドルリスクミドルリターンだね。クリアルも同じ感じ。

レベチーは、リノベーションした中古物件を売却するのが得意な業者さんだから、そういうファンドに絞って応募するのもアリ◎
残念ながらレベチーが遅延を起こしてしまったニセコファンドは、簡単に言えば「本業以外のチャレンジファンド」だったので、売却先が決まっていたにも関わらず白紙になってしまった、という結果に終わってしまった。
（ニセコに関しては、再組成という形で投資家に損は出ないように動いてくれてることになったから安心してね。）

各サイトが得意なタイプのファンドを選ぶ、というのは大事ということ。

ポイント② 運営会社の信頼度

実績は？情報公開は？

一般の投資家には敷居が高かった不動産投資が、少額でも個人が参入できるように法改正が続いているよ！

参入会社の条件が緩和されて業界全体が活性化されていく反面、事業者を見極める目が必要になっていると言えるよね。

投資家に対して物件の情報や運用状況を詳細に開示しているか
過去に元本割れや返済遅延の発生はなかったか

など、運営会社は信頼できるかどうかしっかりチェックしておこうね！

私は運営会社の決算書はチェックするようにしてるよ。
クラファン会社はまだ新しい事業だから、赤字決算になってる事業者も多いんだけど、その中でも黒字を出していれば優秀と判断できるよ。
そもそも財務状況が公開されている会社だと安心だね。(未上場の場合は公開の義務は無いよ)

決算書を見る限り、上場会社のCREALはかなり好調なことがわかるし、COZUCHIのファンドを運営しているTRIADや、 GATESはしっかり黒字も出ていて財務状況も良好。
万が一の時に企業母体がしっかりしている事業者を選んで投資するのは大事だね。

決算書の例↓

ゲイツの決算書はポジティブな点は

✅自己資本比率が22.7％と中小企業にしてはまずまず健全な水準。
✅キャッシュ建物・ソフトウェアなどの固定資産が多い。
不動産事業の理にもかなっている。
✅買収やプロジェクト資金で短期借入金が多くなりがちなのはリスクだけど、事業として戦略的であれば自然。
✅利益余剰金があり、黒字化している。

ネガティブな点は

✅利益余剰金は出ているが、まだ余裕がある状態ではない。
ただし、内部でため込まず積極投資している姿勢がわかる。
成長志向が強い会社の特徴。

💡まとめ
現預金が3000万以上でキャッシュショートの可能性も低く、大きな勝負をしつつも健全性を維持している印象。

（上場に向けての監査法人との手続き、金融会社買収などがあり短期的にはお金は出ていっている状態。その中でも利益余剰金が出ている✌）

クラファン事業者はこの利益余剰金がまだ出せていないところもある中で、ゲイツは優秀な印象です✨

過去の主な行政処分例↓

① みんなのクレジット（旧社名：スカイキャピタル）
・投資家には「複数の会社に貸付けている」と説明していたが、実際はほぼ親会社1社にしか貸し付けていなかった。
・「担保あり」とされていたのに、担保が存在しない、または価値が不透明なケースが多数。
・出資金を別のファンドの償還に回す、資金の使い回し行為が判明。
・代表者が投資金を自身の借金返済などに流用していたことも発覚。

👉 投資先の分散、担保の信頼性、資金の流れが不透明な事業者には注意が必要。

② SBIソーシャルレンディング
・一部の太陽光・不動産案件において、募集時に表示された資金使途と実際の使途が異なっていた。
・審査やモニタリング体制が十分でなかったことが、金融庁の検査で発覚。
・行政処分を受け、業務改善命令が出されました。現在は事業を終了。その後バンカーズに買収された。

👉 大手企業でも、内部管理が甘ければリスクはあります。案件ごとの使途や審査体制の透明性が重要です。

③ みんなで大家さん
・一部ファンド（例：成田プロジェクト）で、重要事項（物件の構造・場所・工事内容など）の説明が不十分だった。
・変更された内容を投資家に正しく通知していなかったことで、東京都・大阪府から業務停止命令を受けました。
・法令違反とまではいかないが、説明責任・情報開示の不備での処分。

👉 不動産クラファンの場合、**「物件が何か」「どこか」「どう使われるか」**を明確に伝えてくれる事業者を選びましょう。

④クラウドバンク
・ファンドの募集広告等で、実際の融資先と異なる先を表示していた
・リスク説明として、実質的な「エクイティ（株主出資部分）」がほとんどないにも関わらず投資家に誤認させるような表現をしていた。
・保証会社とのトラブルで遅延発生中。裁判になっており償還目処が立っていない。

👉過去に2度も行政処分を受けており、サイト運営に問題がないかが問題視されている。サービスが継続していたとしても、注意が必要。